Есть ли будущее у долевого строительства?

Большинство из нас наслышано, с какими рисками и с какой потенциальной выгодой может быть сопряжено долевое участие в строительстве. С одной стороны, общеизвестно, что приобрести квартиру на этапе возведения дома можно значительно дешевле. Но и истории о дольщиках, которые годами не могут получить причитающееся им по закону жильё, нам также хорошо известны…

Между тем, всего через полгода должны вступить в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые, по мнению законодателей, защитят будущих дольщиков от возможных неправомерных действий со стороны недобросовестных застройщиков.

Какова, в принципе, текущая ситуация на региональном рынке долевого строительства? Что изменится для покупателей и застройщиков с принятием поправок в законодательство? Об этом (и не только) «Вечёрка» беседует с руководителем одного из крупнейших строительных холдингов региона – генеральным директором ГК «Веллком» Сергеем Поповым.  

Об эффекте ложки дёгтя

– Сергей Иванович, можете для начала кратко описать, что сегодня происходит на рязанском рынке долевого строительства?

– Эта часть рынка обширна, она существует и активно развивается. На данный момент – это основная форма приобретения жилья. Люди к этому привыкли, им это удобно и, что немаловажно, выгодно. Но при этом есть и негативные моменты, которые связаны с обманутыми дольщиками…

– Ведь ещё не так давно в Рязани недостроенными к сроку оставались несколько многоквартирных домов. Какие-то перемены наметились только после того, как к решению проблем долгостроя подключились региональные власти. Не могу не спросить: влияют ли такие ситуации на спрос населения на долевое строительство?

– Проблемные объекты строительства лишь повышают нервозность в обществе. Срабатывает эффект ложки дёгтя в бочке мёда: доля долгостроев на общем рынке долевого строительства крайне мала.

Вместе с тем долевое строительство эволюционирует: если в начале нулевых эта сфера деятельности практически никак не регулировалась, то сегодня мы видим многоуровневый контроль: регистрацию договоров, взносы в компенсационный фонд…

Если изучить мировой опыт, мы увидим, что есть как минимум два механизма снижения рисков долевого строительства. Во-первых, это страхование. Во-вторых, ответственность – финансовая, административная, уголовная. Если правильно подойти к решению проблемы, разобраться во всём и отладить эти механизмы, тогда рынок долевого строительства будет работать без сбоев.

Новые технологии и внимание к деталям

– Какие основные претензии сейчас предъявляют покупатели к застройщикам?

– Несмотря на то что на строительном рынке сейчас достаточно сильная конкуренция, много вопросов возникает по качеству возводимого жилья.

Чтобы человека ничто не отвлекало от семьи, отдыха, мы стараемся построить дома, в которых всё отлажено до мелочей. Например, чтобы исключить перебои с электроэнергией, мы на объекте ставим автономный источник питания, который в непредвиденных случаях на 100% обеспечивает электричеством весь дом. То же самое и по воде. В наших новых домах, строительство которых мы недавно начали, предусмотрены резервуары, в которые поступает вода из общего водопровода, очищается, и в случае аварии раздаётся насосной станцией потребителям. Объём каждого такого резервуара рассчитан исходя из суточной потребности в воде всех людей, проживающих в доме. Так что кратковременные перебои с водой (до суток) наши жильцы даже не замечают. Кроме этого, насосная установка постоянно анализирует расход воды, и в зависимости от этого регулирует её поток и напор в трубах.

Добавлю, что ГК «Веллком» – первый региональный строительный холдинг, который построил в областном центре многоквартирный дом по монолитно-кирпичной технологии (основа дома из монолитного бетона, стены – из кирпича – Ред.) и с подземным паркингом. Вслед за нами потянулись и другие застройщики. На сегодняшний день примерно на 70% объектов рязанские строители применяют именно эту технологию.

– В чём её плюсы?

– Технология монолитно-кирпичного строительства позволяет строить высотные здания любой этажности, потому что монолитное здание – это самая надёжная и высокопрочная конструкция. Кстати, большинство небоскрёбов строят именно по такой технологии. Также она позволяет реализовывать индивидуальные проекты и вписывать строящиеся здания в любое пространство.

При этом технология – лишь 15% успеха. Самое главное – детали. Например, материал стен. Мы при строительстве используем поризованный керамический камень – это экологически чистый продукт, обладающий высокими теплозащитными свойствами и, помимо того, способный регулировать оптимальную влажность в помещениях. В новом доме, который мы будем строить на пересечении улиц Ленинского Комсомола и 2-й Линии, планируется установить деревянные окна, поскольку дерево, как и керамика, – экологически чистый материал.

Так вырастет ли цена на квадратный метр?

– Вернёмся, однако, к теме долевого строительства. Упомяну самые важные поправки в законодательство, которые вступят в силу уже в июле 2018 года. Во-первых, это упразднение самого понятия «долевое строительство», на смену которому приходит проектное финансирование. Во-вторых, это введение так называемых эскроу-счетов – счетов для хранения средств с заранее известным целевым назначением. Можете прокомментировать, как всё это отразится на строительном рынке?

– Проектное финансирование предполагает кредитование банком строительства конкретного объекта. А при применении эскроу-счёта банк даёт заём застройщику из средств будущих покупателей. То есть по сути это то же самое долевое строительство, в котором теперь появляется ещё один посредник – банк. Банк выступает в качестве эксперта, который способен оценить риски и потенциал застройщика.

Помимо этого, на банк возлагается часть ответственности. Теперь в обязанность банку вменяется не просто контроль над выполнением обязательств застройщиком, банк в этом заинтересован напрямую! Он – кредитующая сторона и заинтересован, чтобы деньги к нему вернулись.

Впрочем, у новой схемы есть и минус. В такой ситуации цена на квадратные метры жилья, скорее всего, вырастет, поскольку банк будет выполнять свою работу небескорыстно и получит долю от общего денежного потока.

Выиграют от поправок в законодательство крупные игроки строительного рынка, которые имеют солидные производственные мощности. На рынке останутся компании, у которых есть финансовый потенциал, соответствующие требованиям банков, вызывающие доверие. И всё это будет эффективно только в том случае, если и банки будут безошибочно выполнять свои задачи.

– Правильно ли я понимаю, что уже с июля этого года застройщики смогут возводить дома исключительно на свои деньги и заёмные средства банков?

– Да, и очевидно, что теперь продать можно будет только уже готовую квартиру. Но при этом надо понимать, что строить исключительно на деньги, взятые в банке, – дороже. А значит, цена квадратного метра обязательно вырастет.

При этом не ясен до конца механизм продажи готового жилья. Например, в доме 500 квартир. Покупатели не придут и не купят их все одновременно. Сколько времени они будут продаваться? Как будет заселяться дом и каким будет порядок его содержания на протяжении этого времени? Эти вопросы на настоящий момент остаются без ответов.

Что же касается ГК «Веллком», мы готовы к переменам в законодательстве. Наша работа построена по принципу полного цикла: есть завод по производству бетона, асфальта, собственный проектный институт… вплоть до управляющих компаний, обслуживающих дома после сдачи в эксплуатацию. Помимо жилых домов, мы строим и другие объекты, что даёт нам дополнительный доход, а значит, и оборот денег. Кроме этого, мы разносторонне сотрудничаем с банками и, полагаю, зарекомендовали себя с хорошей стороны.

– На Ваш взгляд, есть ли будущее у долевого строительства?

– Конечно. Это общемировая практика, и во всём мире существуют подобные механизмы. В США и странах Европы оно базируется в том числе на страховом механизме. Россия пока ищет модель, которая подошла бы к нашим реалиям. И это уже хорошо.